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并非好学校的学区房就一定贵

并非好学校的学区房就一定贵

  学区房,给我们的第一印象,就是价格高、增值快。

  但为了不让娃娃输在起跑线上,多数父母还是愿意不惜重金,只要能买到好的学区房。

  所以一直以来,上海一些知名小学都备受追捧,他们辐射的学区房,单价更是动辄10万+。

  但对上海一些小学进行了学区房情况统计后,才发现原来并非好学校的学区房就一定贵!有一些优质学区房是被严重低估的。

  众所周知,上海知名初中在挑选生源时,特别偏爱那些在四大杯赛中获奖的学生,这也是孩子升入名校的重要砝码之一。

而这些被低估的学校很多在竞赛上获奖多、名次好。   四大杯赛:中环杯、小机灵杯、亚太杯、走美杯获奖总分计算方法:该学校所有学生四大杯赛得分总和,其中:中环杯:一等奖计4分,二等奖计3分,三等奖计2分小机灵杯:特等奖计4分,一等奖计3分,二等奖计2分,三等奖计1分亚太决赛:一等奖计4分,二等奖计3分,三等奖计2分,优胜奖计1分亚太第一回合:一等奖计3分,二等奖计2分,三等奖计1分走美杯:一等奖计3分,二等奖计2分,三等奖计1分  根据上海各小学的2016年最新出炉的四大杯赛成绩Top100(五年级组),邦地产结合小学的招生地段以及地段内的二手房价,做了一个详尽梳理。   这些信息要注意!  我们可以看出,总分靠前的小学,周边学区房的价格竟然比排名靠后的学区房价格要便宜。

  比如总分排名较高的闵行实验小学,学区二手房均价只有3万元/平出头,而排名四五十的静安、徐汇部分区域的次新楼盘却高达10万元/平以上,价格贵的学区学生成绩反而不如便宜的,成为上海学区房常态。

  这边有一点需要指出的是,表格中二手房价格只是该区域内楼盘均价,并非学区房价格。   简单来说,同一区域内学区房的总价要比非学区房高出100万左右,有的甚至要高出200多万,从单价上看,学区房的要比非学区房高出1~2万元左右。   根据DT财经统计,学区房的溢价率普遍超过10%。

一些重点学区房溢价率高达%。 上海重点学区房均价在66143元/平米,与周边非学区房51488元的均价相比,溢价14655元。

  众所周知,上海学区房库存量最大的地方在杨浦、浦东、黄浦,可事实上这三个区的学区房价格差别有点大,上海最核心地段的黄浦区学区房均价最高,杨浦的相对最低。   而从表格中可以看出,相对便宜的学区房主要集中在宝山、松江、闵行。

  学区房基本符合从中心城区向周边城区递减的楼市定律。

  根据复旦大学的论文《上海市学区房价格的影响机制》,在其他条件不变的情况下,学校重点等级每下降一级,住宅价格将平均下降%;小学本区排名每降低一位,平均下降%,学区对房价影响可见一斑。   但学校好坏并不是决定房价的唯一因素,地段也是购房因素之一,一直以来,交通是购房者除价格为最为看重的因素。

  如果舍得让孩子每天少睡半小时,远离交通便捷的地方通常能有价格洼地。 大学区房有没有地铁,价差高达2万元。   因此,邦爷在这里建议,如果手头资金不足,可以选择杀入中心城区的老破小(90年以前的房子),虽然单价高,但是总价便宜(其实也便宜不了多少)。   但对于广大工薪阶层来说,选择外围或许才是最佳的选择。

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